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房地产交易服务时代来临 贝壳、房多多争做行业

 
     
发布时间:2020-09-08 新闻来源:淄博市97高清毛视频在线观看,免费免费毛播放片,97在线观看高清视频国产 有限公司 浏览次数:
 

  找房正式登陆美国纽交所,以87.05%的首日涨幅开了个好头,首日最高市值423亿美元后,

  根据CIC报告,以二手房和新房交易GTV而言,中国拥有全球最大的住房市场。中国住房市场规模在2019年达到了22.3万亿元人民币,预计到2024年将达到30.7万亿元人民币。预计到2024年,中国住房市场的经纪服务渗透率将增长62.2%。随着经纪服务渗透率的提高,国内交易服务市场每年产生的佣金收入近3000亿,加之更为广阔的交易后服务市场,总体市场空间达万亿规模。

  瞄准“居住服务”赛道 ,成立仅两年的贝壳找房,在资本市场的表现亮眼。据此前公布的招股书显示,今年上半年,贝壳找房营业收入为272.6亿元,其中新房业务收入为139.8亿元首超二手房业务,且占比超五成,从贝壳找房新房业务布局和增速来看,新房是贝壳业绩增长的核心驱动力。

  这一走势与当下市场走向相符,从全国及住宅开发投资走势方面来看,二季度单季全国新房住宅成交面积为41884万平方米,创下近5年同期新高。伴随“新房”转热,新房市场也成为赛道玩家竞争的主要领域。

  在“居住服务”行业即便有如贝壳找房成为仅次于阿里的第二大商业平台,但事实上,近两年横空出世且取得亮眼成绩的贝壳,其交易量也仅占市场的十分之一,“大而复杂”的房地产交易服务赛道完全容得下更多的玩家。由于大宗交易、高客单价、长决策、低频、流程复杂等特殊性,房地产一直是一个难啃的市场。这也造成长期以来,赛道中不断有新玩家、大玩家闯入,但多数惨淡收场。

  就现状来看,目前赛道中尚存在四类玩家:以58同城为代表的流量端口模式,以贝壳找房为代表经纪人ACN协作模式、以易居为代表的开发商资源广泛整合模式、和以房多多为代表的中小经纪品牌生态赋能模式。

  其中,在线房地产交易服务平台一直在探索用产业互联网的思路改造传统房产经纪行业,被誉为“产业互联网SaaS第一股”,从当下行业服务b端经纪人的平台来看,产业互联网的发展模式已成为赛道玩家的普遍共识。

  由此看来,目前四个具有代表性的房产服务玩家中,贝壳找房和房多多代表着行业的创新模式、创新势力,未来最有看头。而有意思的是,目前两者之间的市值差距却相差近70倍,“小而美”的房多多投资价值显然被低估。

  从贝壳找房与房多多对外公开的数据对比中,可以看出两大平台均以连接经纪人作为核心战略。截至2020年6月,房多多平台拥有142万注册经纪人,其中2019全年平台累计活跃经纪人为44.3万,而贝壳找房连接45.6万经纪人;房多多2019年营收36亿元人民币,约是贝壳找房的1/10;房多多2019年经调整净利润2.4亿元人民币,贝壳找房2019年净亏损21.8亿元人民币,剔除期权费用后的净利润是7.7亿元人民币;目前,房多多的员工总数为1,676,贝壳找房的员工总数为87,706。

  由此可见,房多多用贝壳找房1/50的员工数,创造了几乎是贝壳找房1/10的收入和1/3的净利润,进一步显示出轻模式平台背后极高的运营效率。

  哪种模式更能适应未来?随着房产交易的资源价值逐渐开放与透明化,连接经纪人的成本和获取经纪人的时间,或将成为决胜关键。贝壳脱胎于链家,采用ACN(经纪人合作网络)模式构建线上运营网络,整合并购链家、德佑、中环等国内头部经纪品牌,形成线下服务门店。与经纪人的连接紧密,对经纪人管控较强,但缺点是运营成本高,对现金流要求高。另一方面,房多多成立9年坚持做独立开放的第三方平台,通过SaaS连接中小经纪品牌,其本身不雇佣一个经纪人,不开设一家线下店。

  随着SaaS渗透深度的提升及资源的进一步整合利用,采用“轻资产模式”的房多多拥有更好的业绩弹性,其平台规模效应也将充分释放。值得一提的是,SaaS具备升级迭代的能力,随时间越长,效率越高,而成本逐渐降低。从投资角度看,房多多的收入、利润和市值的基数更小,平台的经营业绩趋势向好、商户及房源的增长态势良好,这样具有独特定位,“小而美”的公司若要实现业绩、市值的翻倍显然更具可能性。

  目前从平台规模来看,在经纪商户的连接能力上,两者实力相当。从平台服务的经纪人群体特性来看,房多多和贝壳找房有很明显的差异,两者并非正面交锋。 贝壳找房主要面向国内头部大型经纪品牌,房多多则通过SaaS赋能中小型经纪品牌。根据房多多二季报信息,房多多是中国最大的中小经纪商户聚合平台,平台活跃商户有88.5%是小行,闭环商户中有80.2%是小行。小中介具有灵活性、成本低和狼性经营思路,美国约有90%以上的经纪人分布在小中介公司,从现有成长趋势来看,这些长尾部个性化、零散的需求累积起来有望成为行业的主流势力,这意味着房多多走的是一条市场空间巨大的差异化道路。

  除了对经纪人的连接,房与钱是衡量新房业务开展能力的另外两个重要因素。近年来,中国住房市场的供求关系变得更加平衡,新房营销越来越依赖于经纪服务,开发商愿意将房源开放给主流渠道开展营销业务,“房源”壁垒不再,几大平台房源优势不相伯仲。

  而在资金方面,因为新房业务中存在开发商回款慢等问题,经纪商户在开展新房业务中最容易面对的是现金流短缺。对此,目前贝壳找房和易居都采用了大规模垫付佣金的模式,贝壳找房获得明星资本加持,具有强垫佣实力,因此也能撬动更多的交易额。这在其招股书迅猛增长的新房业绩中得以窥见一斑。

  目前诸多玩家中,房多多的做法是通过大数据积累为经纪公司提供数据背书,帮助经纪公司获得数字化供应链金融服务,打造在资金赋能中小商户方面的独特竞争力。财报显示,截至2020年6月30日,包括农业银行在内的多家银行完成对房多多平台商户总额度达20亿元的授信,房多多首创直接授信经纪公司的模式具有行业先进性。与直接垫佣相比,房多多与合作为商户授信的模式不会对自身现金流造成负面影响,反而更利于平台的可持续发展。

  房地产交易服务赛道要如何走向未来?今日,贝壳找房上市的“现象级”表现,不是终点,而仅仅是一个开始。长远计,在中国天花板最高的赛道里,行业未来需要百花齐发,需要一个能创新、有活力的生态。当越来越多的光束照进这个行业,有价值的平台将被更多人看见。

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