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贝壳找房市值仅次于万科它想要一统江湖?

 
     
发布时间:2020-08-19 新闻来源:淄博市97高清毛视频在线观看,免费免费毛播放片,97在线观看高清视频国产 有限公司 浏览次数:
 

  似乎在一夜之间,买房,租房,都要上贝壳。似乎又在一夜之间,贝壳居然上市了。这是哪一层浪卷来的新鲜玩意,它到底是新瓶装旧酒换汤不换药,还是发现了新的商业模式?它是从哪里冒出来,又为何如此快速地成了一款国民级的应用APP,这其中,贝壳是什么,做了什么,可以做什么?

  8月13日,贝壳找房在美国纽交所挂牌上市,公开招股共募集资金约24.4亿美元,总市值达225.5亿美元。而首个交易日,贝壳找房股价大涨,市值迅速超过400亿美元。

  400亿美元市值是什么水平?根据东方财富的数据,截止8月14日收盘,贝壳找房已经成为仅次于万科的中国房地产相关上市公司。“同行”58同城是它的不到1/4。最新财报净利润92亿的百度,市值也仅为402亿。

  一时间,所有人似乎都在庆祝。有人忙着分析它做对了什么,有人争相引用左晖“做难而正确的事”表达敬意。就连最早喊出贝壳“掏空”链家的兽爷,也写起文章回顾左晖的创业情怀,不再研究贝壳和链家到底是什么关系。贝壳俨然一副一统行业的大佬形象。

  很多人都知道,链家和贝壳是一家的,都是左晖搞出来的,从链家开始,左晖就想做整个行业的“中介头子”。

  链家是一家房地产经纪公司,也就是俗称的买房卖房、租房出租房的中介。链家成立于2001年,从北京起步,规模越做越大。根据的资料,到2019年,链家全国门店数量约8000家,旗下经纪人超过13万。

  十年之前,那还是地产中介崛起发家的草莽时代。起步于香港的中原地产正觊觎内地,我爱我家、搜房网先后涌入市场,中大恒基一度占据北京地产中介的霸主地位。交易双方信息严重不对称,中介靠低收高卖吃差价获利,成了这个行当公开的秘密。

  左晖选了条不太一样的路线,他大幅提高了自家中介的服务费用,打出“不吃差价”的招牌,让交易双方见面,签三方约。在同行夹击围堵和声讨中,链家苦苦支撑。

  除吃差价外,市场上的另一大问题是:房源水分太大,假房源太多。左晖当时做了个统计,北京月均合理在售房源也就5万套左右,但中介公司发布的房源数量已经超过了40万套。假房源的逻辑是,先通过美化后的图片或低价信息招揽客户咨询,接着以看中的房屋已售出等其他理由为其他一些实际可售或可租的房源导流。

  2011年,左晖又发起“真房源”行动,再次让同行大跌眼镜。他承诺客户只要举报一个链家假房源,就赔100块钱,结果10个月里赔了40万块钱。也是在这年,左晖又遇到政策环境变动。

  2011年1月26日, 国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(称为“新国八条”),要求强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

  在新政策的挤压之下,中介市场瞬间崩盘。仅北京地区,就有1000家门店倒闭歇业。左晖逆市投下40亿元杀入二三线城市,布局全国市场。他这时还没有和做平台的58同城正面交锋,他把手伸进了中国第一代房产中介中原地产的地盘。

  2016年2月23日,上海市公布了两个链家违规案例,其涉嫌隐瞒真实信息,将处于抵押贷款等无法进行交易的房屋挂牌出售,引诱不知情的消费者购买,同时还提供超过银行4倍的高息贷款。

  曾倡导“真实房源”的左晖被啪啪打脸。他对媒体称,那是他从未感受过的舆论压力。链家“223事件”的另一沉重代价,是旗下金融业务被叫停。不常公开露面的左晖也自此逐渐走进大众视野。

  到2018年之前,链家已拿到200多亿元融资。融资高峰期在2014到2016三年间,其中仅2015年10个月就获得了近90亿元。

  对于中介这个行当,左晖更想用“经纪人”来表达。他觉得“中介”不够职业化,行业也缺少尊严感。他曾用“中介头子”来形容自己,但是,又有多少孩子愿意说自己的爸妈是干中介的呢?”

  时至今日,很明显,链家已经是房产中介行业内的顶级头部企业。就连中原地产集团的主席兼总裁施永青也在媒体面前表示过:面对链家的发展,他是无可奈何的。无论是从资源、资金还是在管理团队方面,中原地产跟链家都有一定的差距。

  但就是这么一个稳坐“第一把交椅”的公司,却在2019年宣布,将包括公司所有股权、房产资源和精英管理团队等重要资源尽数转移到成立不足一年的公司“贝壳找房”,并计划让贝壳找房上市,而不是经营了十数年的链家。

  行业表现出惊异和不解,甚至一度有言论称左晖是在有意“掏空链家”,另起炉灶。

  早在链家B轮融资的时候,链家已经同投资人签订“对赌”协议:若公司(链家)未能在B轮交割日后5周年内完成IPO,投资人有权在该情形发生后的任何时间要求回购。回购价格为基本投资价格+每年8%(单利)的回报。

  但是,作为二手中介的头部品牌,链家受房地产政策影响太大,而且这个行业是个劳动密集型的行业,需要依靠大量的二手中介摸排房源,再获取顾客,整个行业的技术含量非常低,二手经纪人的离职率也非常高。

  左晖老早就预言:链家很快将要迎来它的生死存亡之际。不做贝壳,链家很可能在行业混乱的恶性竞争中受伤,然后在真正的对手出现后消亡。

  所以,以链家这样的模式上市,并没有好故事,一眼看到头,没有技术含量,没有模式创新,估值不会高。

  如果说链家是链接买房的(或者是需要租房)和卖房的(业主)两者之间的平台,做的是C2C的信息接洽。而贝壳则是整合了更多的中介公司到这个平台上,由原来链家的C2C模式,变成了B2C模式。

  贝壳的目标是为二手房经纪公司搭建一个房源共享平台,实现二手房房源在不同经纪公司之间的流通与合作;其次是为二手房买卖用户提供一个真实的房源展示平台。

  针对二手房房源在不同经纪公司之间流通与合作的目标,贝壳找房面向旗下的加盟经纪公司推出了贝壳ACN系统(Agent Cooperation Network,经纪人合作网络)。在贝壳的ACN系统中,以房源为核心,根据不同经纪人对于房源的贡献程度,包含了房源录入人、房源维护人、房源证件人、房源钥匙人、房源实勘人、房源VIP服务人等多个不同的角色。

  倘若该房源最终通过贝壳找房提供的平台成交,那么上述角色人就可以根据特定的比例获得业绩,并以此作为佣金收入的依据。

  举个例子,经纪人小张在贝壳找房的ACN系统中录入了一套房源,并且拿到了业主的相关证件。倘若上述房源最终通过贝壳找房下属的中介公司成交,买卖双方支付了10万中介费的线元的业绩(房源录入人业绩比例10%、房源证件人业绩比例5%)。

  长久以来,在二手房经纪行业中,即便是同一家公司内的经纪人,也时常存在着相互竞争的关系:经纪人A在询问挂牌信息之后会故意隐瞒或者编造虚假的信息,目的只是为了不让门店内的其他经纪人轻易了解实情。

  对于业主来说,这就导致了同一家公司内不同经纪人会反复来电询问挂牌信息,久而久之就变成了来电骚扰。

  对于贝壳来说,由于旗下经纪人数量众多,根据先到先得的原则,通过对经纪人在贝壳ACN系统中的信息录入和操作情况进行精细化的记录,就能确保了每一个有贡献的经纪人都能拿到相应的业绩,从而避免了经纪人之间相互做假、故意隐藏房源信息的现象。

  为了实现更多的二手房房源在经纪公司之间更加频繁的流通与合作,贝壳找房通过吸引二手房经纪公司加盟来扩充其平台规模。

  好比是,可以将其理解为一级经销商和二级经销商的关系,贝壳找房为“一级经销商”,旗下的加盟经纪品牌为“二级经销商”。链家地产作为“二级经销商”依附在贝壳找房平台下,除了链家地产之外,贝壳下属的“二级经销商”还包括了德佑地产、中环地产、21世纪、住商等二手房经纪品牌,而这些“二级经销商”还可以自行发展下线,招募更多中小型经纪公司的加入。

  贝壳找房实际上是一个平台,可以供不同的二手房经纪公司来使用其提供的各项服务,但其自身并不直接参与二手房的买卖过程。

  有人说,贝壳找房整合了很多的房产经纪公司进驻,这是要一统江湖的架势。贝壳胃口不小,想要吞下整个房产经纪这片大海吗?

  中国新房加二手房一年的总销售额是20多万亿。去年,贝壳已经拿下了两万亿,占据了10%的市场份额。

  8月13日,贝壳收盘涨87.2%,市值422亿美元,合人民币将近3000亿。这个市值远远超过了碧桂园和融创,距离万科,也就一个涨停的距离。今年,贝壳份额还将进一步加大。卖不动房的开发商们,也纷纷将最后的希望寄托于贝壳。

  贝壳作为一个整合其他中介公司的平台,制定了行业的游戏规则,但是,它旗下的链家同样是一家中介公司。左手贝壳,右手链家,有人指责贝壳有垄断的嫌疑,既是裁判员,还是运动员。

  2018年6月12日,58集团与中原地产、我爱我家、21 世纪不动产、万科物业和龙湖冠寓等一众房产中介品牌成立了“真房源联盟”,并发布了一场房产行业的誓师大会。

  当天,几乎国内知名的房产中介公司都在,唯独没有链家。在会上,我爱我家集团董事长兼CEO谢勇在演讲中直指链家推出贝壳找房是“既当裁判又当运动员”。

  做平台网站就不要做经纪业务,做经纪业务就不能有网站,既做平台又经纪业务,这是违背商业规律的。

  58集团CEO姚劲松也表示:有的公司希望这个行业里的公司全死掉,只有自己活着,这种想法是不对的。

  作为信息分发平台的58同城的营收主要来自房产交易这一块,而房产交易的收入基本依赖从各房产经纪公司收取的“平台端口费用”。还有58集团旗下的房产信息平台安居客的盈利模式大体也是如此。

  所以,链家推出信息平台贝壳找房被认为是完全搅乱了行业格局。许多链家之外的房产中介们也组成联盟,抵抗贝壳找房。

  2019年,在浙江金华,百家房地产中介机构甚至共同签署了《反“壳”联盟条约》,希望竭力抵制贝壳找房的垄断和不良竞争。

  姚劲波声称,“在中国做任何生意都会有竞争,这是一个常态。我认为,他们进入市场几乎没有对我们构成威胁。”

  58同城虽然表面上宣称“坚持做平台,永不自营”,但实际上却以10.68亿元入股了我爱我家。

  但链家高层却表示,根本没将58集团和其他房产中介当成对手。真正促使贝壳找房诞生的,是链家的忧患意识。

  针对同行的指责,左晖的解释是,“我们在做个球场,希望在这里踢球的人越来越多,规矩越来越好。” 在左晖一手打造的这个球场里,目前驻扎着中国103个城市,260多个房产中介品牌,4.2万多家门店和45.6万个代理商。

  如此看来,左晖不仅仅是要做运动员,做裁判员,他还要成为整个足球场的霸主。尽管反对声此起彼伏。但这并不妨碍二十多年时间,左晖一直都在吃着规则、市场与政策的红利。

  贝壳上市前的左晖,一直保持着克制和谨慎。有人跟他说,贝壳市值超过房地产业市值最高的万科,可能只是时间问题。

  左晖在招股书《致股东的一封信》中表示,坚持长期主义价值观不断倒逼贝壳找房的组织成长。贝壳找房不断探索新的“又脏又累”,而一旦成功就有巨大增长机会的方向。

  左晖认为,过去的房屋交易行业基础差、效率低,但是行业却有着巨大的市场规模和增长速度,就使得所有从业者都面对短期“大”机会的巨大诱惑,不对效率和体验做任何改善也能获得可观的增长。

  但贝壳找房却没有着眼于短期利益,而是选择了做难而正确的事情:坚持长期对行业基础设施进行改造,从而提升效率和消费者体验,再获得商业的长期回报。

  左晖发明了一个新词,叫“无产出期”。意思是,在一个特定的阶段,只有投入,但是没有产出。

  一个“正确”的决定往往带来是阶段性的下降,贝壳找房团队经历过一次次的艰难的“无产出期”,但是长期地坚持让他们经历过了考验,迎来了长期增长和消费者的正反馈。

  一直以来,中国的中介市场非常分散,而且猫腻极大。据称,左晖在北京的时候,租房十几年,他搬了十次家,被中介骗过好多次。那些年,没被中介骗过的北漂,都不好意思说在北京待过。

  不得不承认,贝壳是找到了一个新的商业模式。贝壳想建立更加规范透明的规则,诚如左晖所言,他是要建一个规范化的足球场。

  但是,动了别人的奶酪,而且涉嫌垄断市场的嫌疑,随着贝壳越来越大,在马太效应之下,它自建的这片足球场能确保多大程度上的公平公正,贝壳又如何能够始终保证维护买卖双方的公平利益?尤其是在链家(亲儿子)和那些加盟进来的中介(干儿子)之间的利益公平?

  颠覆者左晖,一统江湖的背后,是秉持永恒的正义,还是会渐行渐远地成为千夫所指?

  2、企鹅号,洞鉴楼市,《贝壳找房是中介公司吗?他和链家到底是什么关系?》,2020年8月13日

  4、PingWest品玩,《掏空链家后上市的贝壳赢得一片叫好,但总觉得哪儿有些问题》,2020年8月15日

  5、环球网,《“双网双核”践行长期主义 贝壳找房成功赴美上市》,2020年8月14日

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